Immobilien
Das Angebot an verfügbaren Flächen sinkt, Debatten wie um den Mietendeckel verunsichern Eigentümer und Investoren. Kurz: Die Komplexität des Themas Immobilien nimmt zu. Deshalb tauschen wir uns regelmäßig mit den Marktteilnehmern aus und betreiben intensive Verbandsarbeit. So können unsere Sie unsere spezialisierten Fachanwältinnen und Fachanwälte zu allen Fragen rund um Ihre Immobilie und zur Realisierung Ihres Immobilienprojekts mit größter Expertise beraten. Selbstverständlich begleiten wir Sie auch bei Kauf, Verkauf und Projektentwicklung.
Des Weiteren stehen wir Ihnen bei den Themen Miet- und WEG-Verwaltung, Datenschutz und Baustrafrecht sowie Artenschutz, Qualitätskontrolle, Nachbarschaftsrecht und Maklerrecht beratend zur Seite.
1. Grundstückskaufverträge
Wer ein Grundstück kauft, ist auf einen Notar angewiesen, da Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden müssen.
Der Vertragsentwurf ist den Vertragsparteien mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung zu stellen. Hier empfiehlt es sich, den Kaufvertragsentwurf genau zu prüfen, insbesondere, da der Notar nicht als Interessenvertreter der Parteien agiert. Da es nach Kaufvertragsabschluss nicht die Möglichkeit gibt, den Vertrag mittels Widerrufsrecht zu widerrufen, sollten die wesentlichen Vertragsinhalte wie Vollmachten, Zustand des Grundstücks oder auch der lastenfreie Erwerb rechtlich abgesichert sein. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf das Recht auf Eigentumsübertragung und Möglichkeiten, den Verkäufer nachträglich für Defizite haftbar zu machen. Hier stehen wir Ihnen mit einer persönlichen und umfassenden Vertragsprüfung- und beratung, zugeschnitten auf Ihre Bedürfnisse, jederzeit zur Verfügung.
Vor Abschluss eines Grundstückskaufvertrags mündlich abgegeben Zusagen zum Grundstück werden nicht Gegenstand der Vereinbarung, wenn sie nicht beurkundet werden. Der Veräußerer eines unbebauten Grundstücks äußerte im Vorfeld des Abschlusses des Kaufvertrages, dass der vom Erwerber geplante Bau unproblematisch realisiert werden könne. Im notariell geschlossenen Vertrag wurde das Bauvorhaben des Erwerbers nicht erwähnt und auch nicht die Zusage des Veräußerers, dass sich das Bauvorhaben problemlos realisieren lasse. Tatsächlich konnte der Erwerber das gewollte Bauwerk aus baurechtlichen Gründen nicht errichten. Das OLG Rostock hat am 19.12.2019 zum Az. 3 U 62/18 entschieden, dass der geschlossene Kaufvertrag wirksam sei. Der notariellen Beurkundung komme für die Vereinbarung über die Beschaffenheit des Grundstücks eine Zäsurwirkung zu. Angaben zur Beschreibung im Vorfeld des Vertragsabschlusses, die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag mehr finden, stellen daher in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.
Vor Abschluss eines Grundstückskaufvertrags mündlich abgegeben Zusagen zum Grundstück werden nicht Gegenstand der Vereinbarung, wenn sie nicht beurkundet werden. Der Veräußerer eines unbebauten Grundstücks äußerte im Vorfeld des Abschlusses des Kaufvertrages, dass der vom Erwerber geplante Bau unproblematisch realisiert werden könne. Im notariell geschlossenen Vertrag wurde das Bauvorhaben des Erwerbers nicht erwähnt und auch nicht die Zusage des Veräußerers, dass sich das Bauvorhaben problemlos realisieren lasse. Tatsächlich konnte der Erwerber das gewollte Bauwerk aus baurechtlichen Gründen nicht errichten. Das OLG Rostock hat am 19.12.2019 zum Az. 3 U 62/18 entschieden, dass der geschlossene Kaufvertrag wirksam sei. Der notariellen Beurkundung komme für die Vereinbarung über die Beschaffenheit des Grundstücks eine Zäsurwirkung zu. Angaben zur Beschreibung im Vorfeld des Vertragsabschlusses, die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag mehr finden, stellen daher in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.
2. Bauverträge
Entgegen der weitverbreiteten Meinung, die Thematik der Allgemeinen Geschäftsbedingungen spiele nur im Verhältnis zu einem Verbraucher eine Rolle, unterliegt die überwiegende Anzahl der verwendeten Bauverträge den Regelungen des AGB-Rechts.
Dafür reicht es bereits aus, dass der Vertrag seiner äußeren Gestaltung nach für eine Mehrverwendung geeignet ist. Dies ist regelmäßig bei der Verwendung von Textbausteinen zu bejahen. Gerne nehmen wir eine Prüfung und ggf. Anpassung der Vertragstexte – auch im Hinblick auf das Handels- und Gesellschaftsrecht – vor.
3. Bauplanungsrecht- und Bauordnungsrecht
Das öffentliche Baurecht regelt die bauliche Nutzung von Grund und Boden; im Gegensatz zum privaten Baurecht bezieht es sich auf das Verhältnis zwischen dem einzelnen Bürger und dem Staat.
Es gibt kaum ein Bauvorhaben, welches nicht mit Anforderungen des Bauplanungsrechts, das sich mit der Planung der Bodennutzung beschäftigt, oder dem Bauordnungsrecht, in dem es um die Ausführung dieser Bodennutzung geht, umgehen muss. Ob Baugenehmigungen, Nutzungsuntersagungen, Bestands- und Denkmalschutz, Städtebaulichen Verträge, Erschließung, Baulandumlegung, Bebauungs- und Flächennutzungspläne oder auch Vorkaufsrechte – wir machen`s RECHT.
4. Miet- / Wohnungseigentums-Verwaltung
Die Miet- und Wohnungseigentums-Verwaltung stellt oftmals die Schnittstelle zwischen dem Miet- und Wohnungseigentums-Recht sowie dem privaten Baurecht dar.
So bedarf es grundsätzlich vor der Geltendmachung von Mängelrechten, bezogen auf das Gemeinschaftseigentum, einer entsprechenden Beschlussfassung und damit Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wir begleiten Sie gerne bereits bei der Formulierung der Beschlussanträge und in der Folge bei der Geltendmachung und Durchsetzung der vergemeinschafteten Ansprüche.
5. Datenschutz
Wer Daten nutzt, trägt Verantwortung. Kluge Entscheider stellen sich professionell darauf ein, denn wer Gefahren unterschätzt, kann sehr schnell mit erheblichen Bußgeldern konfrontiert sein – die Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) hat hier die Risiken nochmals verschärft.
Unabhängig von den wirtschaftlichen Folgen steht bei Missbrauch von Daten oder der Verwicklung in vermeintliche Skandale schnell die Reputation des Unternehmens auf dem Spiel. Wir begleiten und unterstützen Unternehmen bei der Implementierung der neuen rechtlichen Vorgaben und der datenschutzkonformen Ausgestaltung Ihrer Prozesse.
6. Baustrafrecht
Bei sämtlichen Baumaßnahmen sind die gesetzlichen Vorgaben in unterschiedlichsten Bereichen zu beachten, deren Nichtbeachtung für die verantwortlichen Personen ganz erhebliche strafrechtliche Konsequenzen haben kann:
Fast jedes Gesetz in den Bereichen Arbeitssicherheit, Immissionsschutz, Abfallentsorgung, Baulohn, Arbeitszeit, Sozialversicherung, Arbeitsgenehmigung u. v. m. enthält Normen, die für den Fall der Nichtbeachtung durchaus empfindliche Sanktionen bis hin zu Freiheitsstrafen vorsehen. Wir beraten Sie hierzu präventiv und verteidigen Sie im Krisenfall.
7. Artenschutz
Der Artenschutz sowie der Schutz von Natur und Landschafthaben mittlerweile regelmäßig Einfluss insbesondere auf die Bauzeit.
Relevanzprüfung, Potenzialanalyse, Umweltverträglichkeitsprüfungen sowie die Planung und Umsetzung von Ausgleichs- und Vermeidungsmaßnahmen kosten Geld, vor allem aber auch Zeit. Den hierdurch bedingten Unwägbarkeiten, wie beispielsweise der Abschluss dieser Maßnahmen unmittelbar nach Beginn des Verbotszeitraumes für Eingriffe in die Natur nach § 39 Abs. 5 BNatSchG sollte durch vertragliche Gestaltung Rechnung getragen werden.
8. Qualitätskontrolle
Regelmäßig kommt es im Rahmen des Bauablaufs zu Abweichungen zwischen dem vertraglich vereinbarten Bausoll und dem tatsächlich ausgeführten Ist-Zustand.
Zwar sieht eine vertraglich vereinbarte Bauleitung regelmäßig die Koordinierung der fachlich Beteiligten sowie die Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit der zuvor erstellten Planung und den einschlägigen technischen Regelwerken vor. Regelmäßig ist jedoch die Aufklärung von Mängeln und ihren Ursachen sowie Sanierungsmöglichkeiten und voraussichtlicher Mangelbeseitigungskosten mühsam, zeitintensiv und kostspielig. Hier ist es regelmäßig von Vorteil, durch eine kontinuierliche Überprüfung der Vertragserfüllung und Bauqualität während der Bauausführung Mängel zu vermeiden bzw. früh zu erkennen und mit wenig Aufwand zu dokumentieren und zu beseitigen. Außerdem können so die Vorbehalte für die Abnahme vorbereitet werden. Regelmäßig erfordert die Beantwortung der Frage, ob eine Bauleistung mangelhaft ist oder nicht, eine vorherige technische Sachverhaltsaufklärung durch Sachverständigenüberprüfung. Hier stehen wir Ihnen regelmäßig mit Empfehlungen und Kooperationspartnern beratend zur Seite.
9. Nachbarrecht
Die Nachverdichtung im Innenbereich führt regelmäßig dazu, bauliche Maßnahmen mit Angrenzern und Nachbarn abzustimmen bzw. für die beabsichtigte Bebauung der Nachbargrundstücke in Anspruch zu nehmen, sei es temporär für die Rückverankerung eines Verbaus oder dauerhaft für eine Unterfangung.
Es bedarf regelmäßig nachbarschaftsrechtlicher Vereinbarungen, deren Abschluss zeitnah und mit Transparenz für die Nachbarn angegangen werden muss. Darüber hinaus sind insbesondere Zäune und Bepflanzungen entlang der Grundstücksgrenze immer wieder Auslöser für Meinungsverschiedenheiten mit dem Nachbarn.
IHRE ANSPRECHPARTNER
Jens Anderssohn
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,
Schlichter und Schiedsrichter (SO Bau)
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Karsten Glörfeld
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und für Versicherungsrecht
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